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　シービー・リチャードエリス株式会社（所在地：東京都港区、代表取締役社長兼ＣＥＯ：秋山隆英）のリサーチ部門である株式会社生駒データサービスシステムは、２００７年オフィスビル賃料改定調査結果を発表しました。

　２００７年の賃料改定における東京２３区の平均改定率は４年連続で上昇し、１０.４％と他都市と比較して突出した水準なりました。マーケット全体の需給逼迫と新規賃料水準の上昇が続く中で、継続賃料に対する圧力が一段と強まり継続賃料上昇につながったことがうかがえます。大阪市の平均改定率は１.３％と、１９９３年以来１４年ぶりのプラスとなりました。

　２００７年はマーケットの需給回復が続き、平均募集賃料の上昇が２年連続となり、継続賃料の増額に踏み切るオーナーが増加しました。

　名古屋市の平均改定率は１.３％と、１９９７年以来１０年ぶりのプラスとなりました。２００７年は前年に比較してマーケット全体の需給はやや緩和傾向で推移しましたが、既存の好立地ビル・優良ビルを中心に新規賃料が上昇し、継続賃料の増額改定も増加しました。

【東京２３区における２００７年賃料改定の特徴と２００８年の見通し】

　▽２００７年の特徴
　東京２３区における２００７年の改定パターンを見ると、「減額」は１.１％とほとんど減額改定は行われず、前年同様「増額」が主流となり、全体に占める「増額」の割合は７９.５％と前年よりも１５.２ポイント増加しました。特に、１０％以上の比較的増額幅の大きいものの割合が高くなっています。

　２００７年は、数年前より続く好景気により、需要の拡大が続き、東京２３区の空室率は２％を下回り、競争力の高い大規模ビルのみならず、中小ビルにおいても空室在庫が希少なマーケットでした。そのため、新規賃料水準は上昇傾向にあり、新規賃料との乖離が拡大した継続賃料に対する上昇圧力が強まった結果、平均改定率の大幅な上昇へつながったと考えられます。

　▽２００８年の見通し
　ビルオーナーに今後の改定予定を尋ねたところ、「増額」が４３.８％、「据置」が１０.７％、「市場にあわせて」が最も多く４４.４％、「減額」は１.１％でした。「増額」の割合は２００７年の改定実績である７９.５％を大きく下回り、今後の市況に対する不透明感を示す結果とも読み取れます。

　これは２００７年までとは市況が異なり、空室率の上昇が見られ始めたことや、景気の先行きに対する不透明感から需要の伸張にも陰りが見え始めたことから、周辺状況を考慮せず、一方的に増額改定を前提に考えることが難しい環境になっているとの認識がオーナーサイドに強まっているためと考えられます。実際に今後の見通しについては、２００６年よりも「良くなっていく」との回答は減少し、「悪くなっていく」との回答は増加しています。「平均改定率」と、新規賃料決定の指標である「入居率（１-空室率）」の間には一定の相関関係が認められ、２００３年～２００７年は入居率の上昇とともに改定率も上昇しています。しかし２００８年３月期に入居率が低下に転じていることが示すように、足元のマーケットの需給は緩和傾向にあります。しかし、現在も入居率水準は高く、新規賃料も上昇傾向にあることから継続賃料と新規賃料の乖離は依然存在するため、引き続き増額改定主流のマーケットになることが予想されます。

　増額改定主流のマーケットが続くとは言うものの、マーケット環境は２００７年と比較するとオーナーにとってやや厳しい方向に向かいつつあり、テナントの賃料負担力上昇も期待しにくい環境にあるため、継続賃料改定自体の難易度は高まることが予想されます。その結果、２００８年の平均改定率は２００７年比低下に転じる可能性が高いと考えられます。

【大阪市における２００７年賃料改定の特徴と２００８年の見通し】

　▽２００７年の特徴
　大阪における２００７年の改定パターンを見ると、前年同様「据置」が主流となっていますが、全体に占める割合は７０.４％と前年よりも１０.８ポイント減少しました。「減額」も１１.０％に減少する一方、「増額」が６.３％から１８.６％へと大幅に増加しました。特に１０％以上の比較的増額幅の大きいものの割合が高くなっています。

　「増額」には大きく分けて２種類のケースが認められます。１つは、好立地ビルや大型ビルなど貸し手優位の環境にある優良ビルが、新規賃料の上昇を背景として積極的に増額するものです。もう１つは、中小規模のビルが、不況期に格安の賃料で誘致したテナントについて、適正な賃料とのギャップ調整のために増額に踏み切るものです。これまで大幅な賃料引き下げによるテナント誘致を強いられてきた中小規模のビルにおいても、「増額」改定に向けてマーケット環境が改善したことがうかがえます。

　▽２００８年の見通し
　ビルオーナーに今後の改定予定を尋ねたところ、「増額」が２３.１％、「据置」が２９.５％、「市場にあわせて」が最も多く４７.４％、「減額」は０％でした。「増額」の割合は２００７年の改定実績である１８.６％を上回っていますが、一方で今後の市況感は悪化傾向にあります。一般的に、継続賃料の改定交渉は新規賃料の水準をターゲットに実施され、「継続賃料＞新規賃料」のケースでは減額改定、「継続賃料＜新規賃料」のケースでは増額改定で妥結することが多くなります。現在の大阪では、継続・新規賃料間のギャップがほとんどないケースが多くなっていることから、今後の改定は、新規賃料水準の動向をほぼダイレクトに反映した動きになるものと考えられます。

　「平均改定率」と、新規賃料決定の指標である「入居率（１-空室率）」の間には一定の相関関係が認められ、２００５年～２００７年は入居率の上昇とともに改定率も上昇しています。しかし２００８年３月期に入居率が低下に転じていることが示すように、足元のマーケットの需給は緩和傾向にあり、新規賃料の上昇が鈍化しています。また、この傾向はしばらく続くものと予測されます。

　これらのことから、マーケット環境はオーナーにとってやや厳しい方向に向かいつつあり、継続賃料の上昇圧力は低減するものと考えられます。２００８年は、低賃料テナントの調整等を目的とした増額事例は個別に見られるものの２００７年よりも減少し、平均改定率は２００７年比低下に転じる可能性が高いといえます。

【名古屋市における２００７年賃料改定の特徴と２００８年の見通し】
　▽２００７年の特徴
　名古屋における２００７年の改定パターンは、前年同様、「据置」改定の割合が最も高く、全体の６９.５％を占めています。「減額」改定の割合は１８.８％から１０.３ポイント減少の８.５％となった一方、「増額」改定の割合については１４.０％から８.０ポイント増加の２２.０％となりました。全体的に「減額」改定の割合が減少しています。

　名古屋の賃料改定は、基本的には「据置」改定が中心ですが、今回の調査では名駅ゾーンなどの好立地ビルにおいて賃料の「増額」改定を行うケースが散見されました。名駅ゾーンは「ミッドランドスクエア」「名古屋ルーセントタワー」などの超高層ビルの連続竣工により業務集積度が高まっており、オフィス需要は名古屋駅周辺に集中しています。優良ビルについては空室在庫の減少に伴い新規賃料が上昇したため、継続賃料についても「増額」改定に至ったものと考えられます。このほか、好立地のビルではないものの、入居時の賃料が低かったとして「増額」改定に踏み切るケースも散見されました。

　▽２００８年の見通し
　ビルオーナーに次回の賃料改定予定を尋ねたところ、「周辺市場に合わせて」が最も多く、全体の５４.２％を占めています。次いで「現状維持」（２５.０％）、「増額」（１８.８％）の順となっており、「減額」はわずか２.０％でした。しかし、今後のオフィス市況判断については「良くなっていく」が１１％に減少する一方、「悪くなっていく」「どちらとも言えない」が増加しており、景気の先行きや今後の大量供給に対する警戒感から、今後の市況について不透明感を抱くオーナーは多いと推察されます。

　「平均改定率」と、新規賃料決定の指標である「入居率（１-空室率）」の間には一定の相関関係が認められ、２００５年～２００６年は入居率の上昇とともに平均改定率も上昇しています。しかし２００７年および直近の２００８年３月期については入居率が低下に転じていることが示すように、足元のマーケットの需給バランスは緩和しており、新規賃料の上昇圧力が低減しています。

　これらのことから、名古屋のマーケット環境はオーナーにとってやや厳しい方向に向かいつつあり、継続賃料の上昇は抑えられるものと考えられます。２００８年については、空室在庫が僅少な一部の優良ビルにおいて新規賃料の上昇に伴い継続賃料を増額するケースは見られるものの、その数は２００７年よりも減少し、平均改定率は２００７年と比較して低下する可能性が高いと推察されます。

■賃料改定調査概要
◇分析対象：各年１～１２月に賃料改定を実施したもの（契約更改を迎えたもの）で、原則
・改定時期が２年ごとのもの。
・但し「次回賃料改定予定」については改定２年毎以外のものも含む。
◇調査方法：ビルオーナーに対する郵送アンケートによる
◇２００７年度アンケート実施時期：２００８年１月
■調査項目及び基準
◇改定率（％）：（改定後賃料÷改定前賃料－１）×１００
◇平均改定率（％）：対象サンプルの改定率の平均
◇空室率（％）：各都市における（空室面積÷貸室総面積）×１００　
　※小数第二位以下四捨五入

本リリースに関するお問合せ
シービー・リチャードエリス株式会社コーポレートコミュニケーション部
担当：リンツダニエル
〒１０５-００１３東京都港区浜松町２-２-１２秀和第一浜松町ビル
ＴＥＬ：０３-５４７０-８７１８/ＦＡＸ：０３-５４７０-８７５５
ｅ-ｍａｉｌ:daniel.lintz@cbre.co.jpURL:http://www.cbre.co.jp

本リリースの詳細はhttp://prw.kyodonews.jp/open/release.do?r=200806266961

［ 2008.06.28 土曜日 09:47   調査・報告 ］

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